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第1节：识时务者为俊杰也
第2节：从楼市博弈想到我与任志强的豪赌(1)
第3节：从楼市博弈想到我与任志强的豪赌(2)
第4节：我们需要什么样的地产江湖
第5节：第一章 房地产的第一场雪(1)
第6节：第一章 房地产的第一场雪(2)
第7节：第一章 房地产的第一场雪(3)
第8节：第一章 房地产的第一场雪(4)
第9节：第一章 房地产的第一场雪(5)
第10节：第一章 房地产的第一场雪(6)
第11节：第一章 房地产的第一场雪(7)
第12节：第一章 房地产的第一场雪(8)
第13节：第一章 房地产的第一场雪(9)
第14节：第一章 房地产的第一场雪(10)
第15节：第一章 房地产的第一场雪(11)
第16节：第一章 房地产的第一场雪(12)
第17节：第一章 房地产的第一场雪(13)
第18节：第一章 房地产的第一场雪(14)
第19节：第二章 山雨欲来风满楼(1)
第20节：第二章 山雨欲来风满楼(2)
第21节：第二章 山雨欲来风满楼(3)
第22节：第二章 山雨欲来风满楼(4)
第23节：第二章 山雨欲来风满楼(5)
第24节：第二章 山雨欲来风满楼(6)
第25节：第二章 山雨欲来风满楼(7)
第26节：第二章 山雨欲来风满楼(8)
第27节：第二章 山雨欲来风满楼(9)
第28节：第二章 山雨欲来风满楼(10)
第29节：第二章 山雨欲来风满楼(11)
第30节：第二章 山雨欲来风满楼(12)
第31节：第二章 山雨欲来风满楼(13)
第32节：第二章 山雨欲来风满楼(14)
第33节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(1)
第34节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(2)
第35节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(3)
第36节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(4)
第37节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(5)
第38节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(6)
第39节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(7)
第40节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(8)
第41节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(9)
第42节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(10)
第43节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(11)
第44节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(12)
第45节：第三章 冬天来了，春天依然遥远(13)
第46节：第四章 危局下的"新陈代谢"(1)
第47节：第四章 危局下的"新陈代谢"(2)
第48节：第四章 危局下的"新陈代谢"(3)
第49节：第四章 危局下的"新陈代谢"(4)
第50节：第四章 危局下的"新陈代谢"(5)
第51节：第四章 危局下的"新陈代谢"(6)
第52节：第四章 危局下的"新陈代谢"(7)
第53节：第四章 危局下的"新陈代谢"(8)
第54节：第四章 危局下的"新陈代谢"(9)
第1节：识时务者为俊杰也
推荐序1：
识时务者为俊杰也
饶及人
中国有一句老话，叫做识时务者为俊杰也。但是在改革开放30年间，中国逐渐由计划经济走向市场经济，大家还在摸着石头过河，识时务，还不是一件容易的事。尤其是在过去10年中，房地产由"住房国营化"迈入"住房私营化"，以及到2008年提出的"住房双轨化"，商品房由市场提供，保障性住房由政府提供的变化中，许多英雄豪杰，因为不知道如何识时务，尤其在房地产这个新兴行业中，不知道应变，结果自己从高处被击落，由风光沦落为凄惨，实在可惜。
我曾在多个场合中说，中国的房地产商与政府不用对弈，在过去10年的住房改革中，中国政府是靠着一些优秀的开发商，使得中国老百姓住房的环境品质有了显著的提高，甚至超过了许多周边国家。但是，市场是千变万化的，如果中国的房地产商无法掌握市场的脉搏，不知道从2008年下半年起，随着中国的房地产本身的环境变化，以及金融海啸等外部大环境的影响，房地产市场已经不由自主地从"卖方市场"进入"买方市场"的话，你只能被市场淘汰。
对市场的解读，进而解断，要靠正确与完整的资讯，英雄虽然所见略同，但是取舍各异。有着完整和正确的资讯往往会胜过来自朋友与业内人士的一些咨询！目前市场虽然处在走势不明的阶段，但是"十年风水还是会轮流转"，谁能准确地判断市场走向，谁就能抢先赚到钱。
"大江东去，浪淘尽，千古风流人物"，作为现代房地产的从业人员，我们每一个人都会走进历史，是否能被历史记住，那就看每一个人的造化了。这本《地产大博弈》对过去房地产所面临的情况、背景、人物以及大事件都有非常完整的记录，并且提供了精彩的解读。我觉得此书对目前正在从事房地产的人员和对想进入房地产行业的人员，都非常有参考价值。
这本书也许不会教导你如何在房地产行业中赚钱，但是你可以从书中获得许多有益于你判断房地产市场的信息。我建议每一位房地产行业从业人员都好好看看，相信你会在书中找到自己熟悉的信息，进而帮你更清楚地认识"具有中国特色的房地产行业"。
（饶及人，著名城市规划师，原美国纽约市规划局局长）
第2节：从楼市博弈想到我与任志强的豪赌(1)
推荐序2：
从楼市博弈想到我与任志强的豪赌
艾学蛟
不要奢望房价坚如磐石，每一件板上钉钉的事情都可能松动。楼市从来就不是长盛不衰的宴席，离谱的房价总有一天会回归理性。
作为国民经济支柱产业，以及国家经济的风向标，房地产一直是盘活中国经济的重要棋子。从1998年国家福利分房政策的取消始，中国房地产行业走过了10年的路程。其中，市场化的发展让其呈现生机勃勃势头之余，也埋下了泡沫破裂的定时炸弹。
房价关系民生，自然成为人们津津乐道的话题。房价一路蹿升，房地产商心中自然欣喜万分，老百姓只能望"房"兴叹。但是，就在房价如日中天的2007年9月，我与华远集团总裁任志强先生进行了一场豪赌。
2007年9月，华远集团总裁任志强先生"口出狂言"--中国房价到2020年以后才能下降，并言之凿凿：即便到2015年人口下降，也不等于所有人都不买房子，他们的购房需求以及结婚生子的需求仍然会延续5年以上，按照这样推断，到2020年以后，中国的房价才可能出现下降。
事情的发展趋势是否真如任先生所言，我并不能苟同。当时，我就认为房价在2008年会下降，但基于当时房地产如火如荼的发展状况，以及我身边的朋友们，无论是国内顶尖的知名经济学家，或是资产身价上亿的企业大亨，还是平凡老百姓，似乎达成了同盟一般，都一口咬定房价只升不降，我最终采取一种谨慎的态度，在新浪博客中预言2009年前后房价一定回落。博客发表后被新浪网置顶到了其博客门户首页，同时也被国内上千家网络和纸质媒体转载，引发了极大的争议。
时隔半年之后，我和任先生在"2007～2008年度首届中国财经博客20强"大会上见面，任志强似乎对打赌事件还心存微词，并对结局未置可否。但此时房价已经开始陷入开发商死扛、消费者不买账的博弈阶段。
再笃定的推论都要有充分的证据。事实上，豪赌的胜利不能归结为我幸运，房价下跌的推论，正是审时度势的结果。首先，以"安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜"为己任的政府对房地产行业实施干预，金融政策成为政府调控房地产市场的主要手段，2007年9月14日央行第五次加息，此前政策的效果在"温水煮青蛙"之后也开始显现；此外，令人咋舌的高房价，以及存款准备金率和利率的提高增加了贷款买房的利息，让购房者的购买成本大大提高，使得购房者尤其是投资、投机房产者的购房动机和行为被抑制。观望氛围愈加浓厚，市场不再遍地黄金，露出贫瘠之相。在双重压力之下，向来以现金为王的房地产企业，为求生存和长远发展，不得不做出降价以回笼资金的选择。
此后，在房地产这个焦点中的中心地带，顺风向上的趋势被打乱，一场狂风暴雨般的博弈展开了。国家宏观调控机构、房地产商、购房者，每一方都开始握紧自己的拳头，力争在这场没有硝烟的博弈中占据上风。房地产行业虽然自恃地位之重，但仍不可避免地处于被动的一方，从不断倒闭的地产企业、地产中介们就可见一斑。
当然，无论怎样的结局都要经历一个过程，虽然目前为止房地产的调整还在路上，但历经一年多之久的调整大戏却是精彩无比，其中的惊心动魄、曲折离奇及明争暗斗，都在此书中得到一一展现。
第3节：从楼市博弈想到我与任志强的豪赌(2)
千里之堤，溃于蚁穴，量变从来都是质变的必经阶段，此书正是记录了中国房地产经过博弈通往质变路上的量变过程，其中还包含着更多的反思与洞察，即导致质变的因素分析，以及对地产企业的善意提醒。对于想要了解中国房地产发展，铭记这段地产难忘历程的人们而言，作者无疑为其提供了一本最佳读物。
一个行业的发展，可以折射出一个国家的经济发展；一个国家的经济发展，与世界经济的走势息息相关，不断调整的中国房地产，在美国次贷危机、世界经济危机的阴霾之下，显得更加危机四伏。虽然中国政府救市政策已出，但诸如"2009年1月我国70个城市房价同比下降0.9%"此类的消息出现眼前，让我们不得不相信，房价下行空间仍在，房地产博弈还在继续。
2009年2月17日，北京下起进入2008年冬天之后的第一场雪，比以往时候来得要晚一些。但自从2007年11月房地产遭遇早来的一场雪始，中国房地产已经经历了一年多之久的冬天，冬天何时结束，春天何时到来，人们心中都有自己的预测。
那么，既然冬天来了，春天就不会遥远。从积极角度来看，这个冬天或这场楼市博弈正是中国房地产进行产业调整，进而产业升级，展现实力、证明自己的最佳时机。然而，如何度过冬天，在冬天中存活下来迎接春天，或者在这场房地产大洗牌的博弈中成为胜者，成长为一家伟大的公司，是每个房地产企业心中的疑问，也正是本书作者想要传递的观点。
（艾学蛟，多家名校的兼职教授，著名危机管理咨询专家）
第4节：我们需要什么样的地产江湖
推荐序3：
我们需要什么样的地产江湖
仲伟志
有人的地方就有江湖。金庸的江湖是招术多变儿女情长的武林生涯，古龙的江湖是无招胜有招香艳刺激的颠沛人生。江湖从来不局限于国界，也不受制于时代。
近年来，水最深的江湖，最辽阔的江湖，就是房地产。这里"尚武"之风甚炽，"用武"之利颇丰。有一个时段，几乎是全民"习武"，蔚为大观。
这期间日星隐耀。有人说，在广州，房地产行业不到3天就可催生一个亿万富翁，而北京只需要2天。《福布斯》亚洲版2007年中国富豪榜就可见一斑，前四把交椅均被大地产商盘踞。荣登中国首富宝座的杨惠妍--同时也是亚洲第一女首富--正是广东碧桂园房地产公司的女当家，此外，其公司内还诞生了三位身价超过10亿美元、位居中国前40的富翁。难怪一个房地产行业总裁这样表露心迹："一个商人做过房地产之后，从事其他行业便觉得没有味道。"
一个时代有一个时代必然诞生的光荣，但这些光荣往往在与耻辱赛跑。在利益的驱使下，各路地产大佬忙于圈钱和圈地，硬是将人类的安身立命之所炒得比黄金还贵，百姓只能望"房"兴叹，欲购之而不得。一时间，众多房地产商成为权力资本的拥趸，同时也成为公众嘲讽甚至仇视的对象。
面对这个饱受诟病的江湖，政府打起了宏观调控组合拳，在房地产江湖掀起轩然大波。银行银根紧缩、国八条、七部委关于稳定房价的意见等，每一招都是虎虎生风，每一招都落地有声。江湖之上风生水起。有人说"中国房价进入了一个拐点"；有人说"中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变"；有人则说"房价一直会涨"。或"阴谋"，或"阳谋"，林林总总，不一而足，中国房地产进入了一个多事之秋。
但凡风云变幻之际，往往是英雄辈出之时，这次地产大洗牌也不能例外。一进一退中是实力的比拼，也是策略的交锋；一上一下里是招数的厮杀，也是内功的对搏。不过，武功要逐日精进，不可一日练成。对于房地产行业而言，投机取巧毕竟不是长久生存之道，苦练企业内功，理性参与竞争，坚守道德底线，严格履行合约，才是通向未来的正途。
"在风云中你追我逐，恩怨由谁来结束"，房地产的江湖之路究竟通往何处，假以时日才能给出答案，但此中过程，时而风光无限，时而波诡云谲，值得回味与沉思。
（仲伟志，经济观察报执行总编辑）
第5节：第一章 房地产的第一场雪(1)
第一章 房地产的第一场雪
2007年11月，刚刚步入冬季，不断升温的房地产迎接到了第一场雪。许多企业感到始料未及，其实，结局在开始时就早已注定。
资本最擅长择利润而居，有20%的利润，它就活跃；有50%的利润，它就铤而走险；有100%的利润，它就敢践踏一切法律与道德的底线；有300%的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。似乎就在一夜间，房产成了暴利行业，越来越多的人涌入房市分一杯羹。然而，资本越大胆，房产的泡沫越大，冬天的脚步就越逼近。
被组合拳击中的地产泡沫
狄更斯在《双城记》的开头写道："这是最好的时代，这是最坏的时代；这是智慧的时代，这是愚蠢的时代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节，这是黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬。"对于中国房地产业而言，也是如此。
热血沸腾的时代正在渐渐远去，渐渐升温进而转为火爆的房地产市场，早在2007年就拉响了橙色预警。
2007年4月，中国社会科学院发布了"2007年中国服务行业发展报告"，其中言辞犀利地指出，中国房地产市场的泡沫已经浮现，在规模、结构、价格和利润等方面都存在明显的不合理因素。接着，出示了数字证明，2007年第二季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨64％。新建商品住房销售价格同比上涨66％。有的城市一个月内房价涨幅超过20%，房价新高不断被刷新，涨价幅度让人触目惊心，每天都在创造着历史。
在"起台风，连猪都会飞"的时候，地产业一片欣欣向荣，房地产大亨出尽风头，赚得盆满盈钵。但是，浮华背后潜藏危险因素，表面风光下却是满目疮痍。利润的吸引不经意间使得市场化逐渐背离了国计民生的正常轨道，房价的高升掩饰不住房地产行业的内伤：房价过高、上涨过快。有的地方房价年上涨速度高达30%～50%，且总量过剩，结构失衡，一方面高档住房空置率过高，另一方面普通住宅供给严重短缺。这背后掩藏的是经济利益的驱使，房地产的繁荣本应该是经济发展的结果，但一些城市的经济增长主要依靠房地产带动，房地产反而成为推动经济发展的主要动力。这种本末倒置的经济发展路线，也给房地产埋下一颗定时炸弹。
在房价屡创新高的过程中，许多普通购房者也加入抢购行列，沦为高负债的"房奴"。对于消费者而言，房子毕竟是不可或缺的刚性需求，不可能因为房价的日益上涨不购买而露宿街头，但与相对微薄的收入相比，房价上涨的确一再挑战着他们的心理底线和承受极限。
中国儒家向来讲求"中庸之道"。李嘉诚先生也说过："做生意，应该过犹不及。太过，容易锋芒毕露，招致无妄之灾；太谨慎，又无法展现自己的竞争实力。"乐极生悲，盛极而衰，当房地产泡沫被吹得越来越大时，也是接近破碎边缘的即将到来。
事实上，在具有先验性的国际市场上，泡沫破碎的现象已经是屡见不鲜。20世纪20年代中期，美国佛罗里达州出现前所未有的房地产泡沫，在1926年佛罗里达州房地产泡沫迅速破碎时，众多靠地产发家的企业家、银行家一下子一贫如洗。20世纪90年代，日本的房地产泡沫再度震惊世界。1990年仅东京的地价就相当于美国全国的总地价，但1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭。1997年我国香港房地产泡沫破碎，一时也出现了从百万富翁到百万"负翁"的奇特景象。
历史上的教训仍鲜活在眼前，中国房地产的特质更是撑破泡沫的一大动力。在中国房地产企业发展过程中，一方面，由于房地产行业的资金密集属性和利益密集性，官商勾结和权钱交易时有发生。另一方面，部分地产企业家在市场体制中，在培养了经济意识的同时，却一直没有养成依法纳税的"好习惯"